买房攻略,怎样买房最省钱?

买房时需要注意哪些事项?

买房注意事项:

  1. 避免中介公司的暗箱操作 。某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋,利用收购的形式赚取不正当差价;另外,业主名义上虽已出售了房屋,获得房款,但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户)从事不法活动,业主仍然拖不了干系。

  2. 房屋本身状况 。用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围; 房屋权属是否存有争议; 房屋是否为共有,出卖人未经共有权人同意; 房屋是否已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的; 房屋是否已抵押,未经抵押权人书面同意转让的; 是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;

  3. 维修基金余额的结算与更名 。买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是"送"的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。

  4. 水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续 。这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。

  5. 房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收 .一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,亦或者采用图像资料作为合同附件。

  6. 户口问题 .按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

  7. 评估状况 .在二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估,在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市场价值。高了卖不出去,低了将遭受损失。

  8. 合同约定是否明确 .二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时,应当对上述问题进行明确约定,避免纠纷的发生,即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节,买方可预留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后,双方应签订一份房屋交接书,将交房中完成的事项写入其中,以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时,更应当签订房屋交接书,将未完成事项以及何时完成写入其中,以便将来如期如约履行。

农地圈问答团队:郭瑞旭回答

怎样买房最省钱?

一、买房前的省钱策略

策略1:买“满五唯一”的房子最省钱

市面上大体有三种房子:第一种是不满2年的,意思是房主买到手还不到2年;第二种是房主买下2年以上但不到5年的房子;第三种是房主买下房子的时间满5年且是其唯一房产的房子。根据国家现行政策,“满五唯一”住房的转让可以免交个人所得税和营业所得税。因此,在选房前,你需要知道国家对长期持有物业的人是有税费优惠和打折政策的,而国家对“满五唯一”的房子优惠力度最大。子安说:关于房产最好的建议是长期持有。举例说明买这三种房子的差别:买不满2年的房子,它的税费通常情况下接近10%,也就是说,价值500万元的房子,你需要交50万元左右的税;买2年以上但不到5年的房子,你就能省一半,也就是说,买2年以上但不到5年的房子,价值500万元的房子大概只需要你支付25万元左右的税;第三种,满了5年的,而且又是房主名下唯一的一套房子,你就能再省一半的钱,也就是500万元的房子,你只需要支付12万元左右甚至更少的税。

所以在这个过程中,只要你能可以合理合法地利用好这些优惠和打折政策,你就能最多省下来近75%的税。

策略2:争取跟房主谈判,省下来的就是净利润

房价并不是房主出价多少你就必须接受多少,在这个过程中,你可以运用一些技巧和方法,把价格谈下来,比如说让房主为你分摊部分税费达到成交的目的等。在这个过程中你谈判省下来的每一分钱,都会成为你的净利润。

技巧一,不要透露过多个人信息:如果你想争取更多的主动权,就不要轻易向房主透露过多的个人信息,比如你的购房经历、家庭背景、经济实力、购房关注点等。

技巧二,提前多了解:首先要尽可能多地了解房主情况和房子情况,这是谈判成功的前提,包括房主的背景、经济实力、信誉,以及房子的质量等,必要时还要到现场考察。

技巧三,隐藏对房子的好感:在和房主沟通谈判的时候,可以透露出你买房的意向十分强烈,但是对此楼盘要故意表现出冷淡的态度,给房主一种漫不经心的感觉。越是这样,房主就越是想拉拢你,会主动告诉你一些额外信息。不要急于成交,慢慢聊出感情,让房主知道你买房的不易,获得同情,也许最终成交价就会有所降低。

技巧四,尽量找房子的不足:自己看中的房子再好,也要将其说得一无是处,在看房的过程中抱怨一下房子的不足之处,例如:楼层不好、阳光不好、户型不好等,反正只要让房主觉得你对房子不是很满意,就能够为降价留有一定的余地。

2.买房中的省钱策略  

策略1:不要为精装修买单

在去看房的时候,你是不是看到豪华装修的房子时就两眼发光,而看到装修一般的房子时就嗤之以鼻、不屑一顾?你是否有完美主义倾向,一定买那套装修最漂亮、最温馨、最有画面感的房子,尽管它比楼上同户型的房子高出二三十万元,你也愿意买单?我却不会。我会挑选同小区装修最破最烂的那套房子。因为我可以因此至少省10万元~20万元。可能你就会问了,你不还得重新装修,再花二三十万元吗?请仔细回忆是谁告诉你装修一套房子要二三十万元的?我做了上千套长租公寓,都非常漂亮,一套才三五万元甚至一两万元!另外,你收房的时候可能会认认真真地检查墙壁是否渗水有裂痕,厨卫防水是否做好,水电是否通畅,层高是否达到标准,门窗密封性是否正常等。总之,房子是否合格很可能关系到整个家庭生活质量,很多项目的验收只有专家才能看得出好坏,所以你甚至可以带上一个做工程的朋友一起去看看。

策略2:勇敢地找中介帮忙

当你咨询中介费的时候,中介人员往往会告诉你:“按照公司规定,要收取3个点的佣金。”如果你还没有开始看房就开始谈中介费,一般来说中介就不会理你了。在买房的过程中,中介费用其实是一个很大的支出,500万元的房子大概需要15万元的中介费,并且中介对中介费一般是比较坚持的,这关系到他的收入。因此我们需要选择一个合适的时机,让中介又乐意帮你省中介费,又不会伤你们的感情。

谁能给你找好的房子,这是一个极其关键的事情。如果你一开始就跟中介谈中介费,中介会认为说,其实你可能不诚心买房子,或者买了以后也不会给他付中介费。他会怀疑你有跳单的风险和可能,因此他不会把好的房源给你,还会在中间为你设置重重障碍,所以你不应该一开始就谈中介费,你应该跟中介保持良好的互动关系,并承诺会给他相应的费用。

而真正省中介费的时机应该是在买房的中间,就是在你基本已经确定要买定这套房子的时候,再来跟中介谈中介费。你可以告诉他这套房子离自己的预期和家人的期待还是有距离的,对于这房子也是处于两难之间,现在非常犹豫不决。你还可以说,你现在首付也不太够,就差10万元左右,怎么样才能够买得起这套房子呢?在这个时候,你猜中介是怎么想的?他面临着两个选择:第一,他能成交这套房子,而且收全款中介费,也就是15万元收入。但如果今天这单无法成交,你很可能明天决定不买这套房子了,那他面临的第二个选择就是:他收不到一分钱,收入为零。

因此在成交前的那一刻,中介是非常愿意促成的,少收点钱总比收不到要好得多。在这个时候,特别容易协商中介费。因为你们的关系已经建立了,你以请教他的方式来处理这个事情,而且他确实看到你买房的诚意。这个时候,砍中介费才会变得又轻松又有效,同时又能够保住你跟中介的关系。中介费一般能砍多少下来呢?结果可能超乎你想象!假设中介费按3个点收取,那就是15万元,有可能他会给你打5折,你能省下7.5万元;可能他会给你打3折,你就能省下10.5万元;有可能他会给你打2折,你就能省下12万元。这些折扣,我都经历过,所以我们要勇敢地找中介帮忙。

3.买房后的省钱策略  

策略1:提前收房入住,节省6个月租金

接下来说一下买房后如何实现省钱呢?你是不是这么认为,房子都已经买了,所有的税费都已经交了,房子都在我名下了,我还怎么省钱呢?是的,你说得没错,正常情况下,这已经结束了。但是我可以很明确地告诉你:买房后依然会有省钱的方式。

正常情况下,你交易一套房子的周期是3个月。交易后装修的周期也是3个月。因此,你从买一套房子到收房,周期应该是6个月的时间。如果把这6个月时间用来出租,一个月租金是5000元,你就可以有3万元收入。因此,如果你能够让房主提前交房给你,是不是就能够省下很多钱?你能够提前享受收房的快乐,也可以提前规划你的装修和搬家计划,让这个事情变得又轻松又美好。

那如何能够让房主提前把房子交给你呢?你可以如实地向房主阐述你的情况。比如如果半年以后才收房,有可能遇到梅雨季节,又不好装修,而且家人都希望能够搬过来,希望房主能够通融一下。不一定每一个房主都会答应你这个条件,但你要相信一定有一个房主愿意答应你,只要你勇敢地提出这个请求。

策略2:材料人工分开弄,让你装修不花冤枉钱

或许你想把所有对家的美好想象和对生活的期待都装到这个家里面,因此你可能不愿意把房子装修得普普通通。我的想法跟你是完全相同的,我也希望买房以后能有自己的家,能住上自己最喜欢的风格的房子。然而,同样的装修,我能够省一半的钱。

装修这个行业是极其不透明的,这里面套路比较多。装修公司赚的钱大多是分两块:一个是工人的溢价,一个是装修的材料。关于工人的溢价,你可以通过对比多个工人的价格,选择最合适的。同样是刷墙,一个工人报价8000元,另外一个工人可能只报价2000元,而他们的工作质量是差不多的。而如果把所有的工种都加起来,也许这个装修的工钱部分就能省50%~70%。也就是说,你原本计划花费30万元的装修,在保质保量的情况下,仅需要花费15万元就能完成,而这是每天都在真实发生的事情。

另一个就是关于装修材料方面的支出。我知道你想要用最好的材料,但如果你把材料外包的话,装修公司一定会给你选择品相同样好的材料,但出来的效果却不太好。最后你不只花了钱,还容易出问题。因此,把工人和材料这两件事情分开,是我要教大家的一个秘诀。材料一定要自己亲自采购完成,这部分能帮你省至少30%~50%的装修费用。

买房花费的可能是你所有积蓄,所以在买房过程中能省则省,如果找对了时机和方法,自然就可以为自己省下不少钱。因此,计算好买房前、买房时、买房后的各项费用,牢记以下6个省钱秘诀:

找对低价房子

选择“满五唯一”的房子

在买房前算好各个过程当中的所需费用

学会与房主谈判

勇敢地谈中介费

永远不要为装修花冤枉钱

祝大家都拥有自己的温馨小窝~感谢子安老师的剖析~

——节选自《买房可以很简单》

买房应该注意什么?

谢邀,购买新建商品房和二手房注意事项略有不同,下面分别做些介绍,供参考。

1、如果是购买新建商品住房,主要应注意以下几点:

一是看开发商的资质,大的开发商资金实力比较雄厚,管理规范,选择的是正规有资质的建筑公司进行施工,房屋质量比较有保证,出现遗留问题的几率低。因此,尽量买大开发商开发的楼盘,可参考全国房地产百强企业排行榜,比如保利、中海、万科、碧桂园等。小开发商为了降低成本,往往选择一些挂靠的施工队伍,施工质量难以保证。当然,大开发商楼盘相对价格较高,但物有所值

二是看物业管理公司资质,这个非常重要,这涉及到日后的居住环境和日常维护。大的开发商都有自己的物业管理公司,一般都是国家一级物业管理资质,管理比较规范,服务也比较好。而小的物业公司的服务基本难有保障。弄不好还会出现物业暴力事件。一定不要吝惜那点物业费。

三是看小区所在区域的城市规划定位,小区商业配套和交通是否便利。规划较具体、公共交通、商业规划配套齐全的区域、比较有发展前途。

四是看销售的楼盘五证是否齐全。五证指的是《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。五证齐全,日后办理产权登记才有保障。

五是看购房合同是否网签,只有网签的合同日后才能办理不动产证。网签的合同右上角有条码,可在当地政府房地产网站查到备案信息。不过,目前有些城市由于限价政策,超过备案价的销售合同无法网签,开发商又不愿降价销售,可能会出现先草签合同,拖延几个月才网签的情况,只要五证齐全,也问题不大。

六是看是否满足购房资格要求,按揭客户是否具备贷款条件,银行放款政策是否有变,这些一定要了解清楚,否则交了首付后很麻烦。

七是下定前要了解清楚物业费、契税、物业维修基金、车位租售及管理费等的缴费标准,避免日后出现纠纷。

八是要注意土地使用权的剩余有效期限。由于开发商拿地后需要做好前期设计、报建等工作后才能开工建设,一般土地使用权期限缩短4-5年属正常現象。分期开发的大楼盘开发周期会更长一些。但有的开发商因多种原因拿地很多年以后才开发,造成70年的土地使用权剩余期限只剩四五十年,这就要注意了。

九是交房时要认真验收,不懂的一定要找个懂行的人一同验收,有问题现场要提出来,并在验收单上注明。有严重问题的,必须要求开发商整改后,进行二次验收再收楼。否则,收了楼,再要求去整改,可能拖到猴年马月。

2、购买二手房主要需注意以下几点:

一是查看房源是否有不动产证或双证(房产证、国土证)齐全。没证或不全的不要买。

二是看房源是否可以进行交易,有无冻结、抵押、质押等情况,这个需要邀请房主本人一同到不动产登记机关才能查。还要询问房主有无经济纠纷,要写承诺并在合同条款中明确,如果房主隐瞒事实则属违约。这点很关键,否则以后麻烦不断。

三是看房屋是否按揭贷款是否已全部还清,没还清的要查阅贷款合同条款,掌握贷款还款的真实情况。

四是看房源小区物业管理现状如何,这点很重要,前面已经说过。

五是看房源是否发生过异常事件,比如非正常死人等,如果介意就不要买,否则以后会很闹心。

六是看房源户口是否被占用,这点对学区房尤为重要。如户口被占用,必须在合同条款中要求原房主限期迁出,否则视为违约。

七是签订购房合同时,一定要把付款条款、交易税费承担、交房时间、交房条件、办理过户时限、违约条款以及其他附加要求等等写清楚。合同条款必须认真对待,以便日后在房主违约时维权。如果自己不懂,可以找有资质、信誉好的房屋中介办理或有经验的朋友协助。签合同一定要和房主本人签订。

八是法院拍卖的房子要慎重购买,要了解清楚拍卖原因及房源现状,否则以后收房及办理产权登记都会很麻烦。

本人先后在政府机关、外贸公司、房地产、高速公路、建材生产等领域任职,有多年的企业高管经历,欢迎大家关注,及时交流和分享!